Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты. Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического. Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

• со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
• в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
• человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
• недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
• человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

• денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
• денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
• привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
• арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
• штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

• реквизиты юридических и физических лиц;
• информация об объекте;
• условия использования недвижимости;
• размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

• инвентарный номер помещения;
• точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
• назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
• наименование помещения;
• площадь недвижимости.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

• заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
• договор и все приложения к нему;
• паспорта физ лиц сделки;
• чек об уплате госпошлины
• иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как осуществляется налогообложение?

Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

• характеристики помещения;
• сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
• арендная плата;
• особенности использования помещений и проведения ремонта;
• подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

• заполненное в соответствии с правилами заявление;
• оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
• документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
• дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если арендодателем является физическое лицо

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.

Коммерческая недвижимость составляет материальную базу для организации различного бизнеса. Для этого не обязательно выкупать дорогостоящие помещения или целые объекты, ведь их можно снять на любой срок, договорившись с заказчиком. Такая возможность выгодна не только для самих предпринимателей, но и для тех, кто является владельцем имущества, предназначенного для съёма. Как показывает практика, в России рынок аренды коммерческой недвижимости крайне развит и каждый год приносит очень большие суммы в государственный бюджет благодаря налоговым отчислениям. Отслеживать любые финансовые потоки в данной среде помогает Общероссийской классификатор видов экономической деятельности. К примеру, в соответствии с ОКВЭД и в 2016 г., и сейчас сдача в аренду нежилых помещений размещается в разделе « L» в классе 68. Здесь можно найти все необходимые для организации бизнеса коды.

Если у вас есть собственная недвижимость, стоит знать, что на современном рынке она является самым ценным активом из-за равенства с уровнем инфляции уже на протяжении многих десятков лет. По этой причине превратить такое имущество в реальные деньги можно без всяких проблем. И не обязательно продавать. Достаточно выставить объект для краткосрочной или долгосрочной аренды. Однако, чтобы полностью узаконить свою деятельность, необходимо пройти процедуру регистрации в соответствующих инстанциях для получения статуса предпринимателя или юридического лица. В противном случае любой доход, полученный от аренды, будет незаконным, а вам грозит административная ответственность.

Другие формы работы

Но не только аренда нежилого помещения в ОКВЭД в 2016 г. и в настоящий момент от собственного лица является доступным видом деятельности. Существуют и посредники, которыми могут выступать:

• Частные лица.
• Консультанты.
• Субарендаторы.
• Агентства недвижимости.
• Управляющие.

Деятельность этих предпринимателей также включена в список ОКВЭД в данном классе. Причём у тех же риелторов могут быть разные функции, начиная с поиска подходящих объектов коммерческой недвижимости и заканчивая консультационными услугами. Если вы хотите открыть собственное дело по данному профилю, следует чётко знать коды, которые соответствуют требованиям нового классификатора.

Второй распространённый вариант профессиональной занятости – управление недвижимым имуществом на сдельной основе либо за вознаграждение. То есть существуют такие компании, которые могут обеспечивать полный контроль за всеми показателями здания, осуществлять ремонтные работы и реагировать на любые изменения. Часто такое явление совмещено со сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, ОКВЭД при этом предусматривает отдельный набор кодов для работы.

Есть и такое понятие, как субаренда. Арендатор является своеобразным посредником, однако действует от своего лица и за свой счёт. Цель таких мероприятий – найти выгодное предложение по аренде, воспользоваться им, а затем подобрать клиента, который согласится арендовать уже по более высокой стоимости. По сути, практически весь рынок сейчас работает по этой схеме, однако в качестве субарендаторов выступают сами агентства недвижимости. Правда, в качестве выгоды они закладывают в стоимость свой процент дохода.

Коды классификатора

Если ваш приоритет – аренда, ОКВЭД поможет подобрать нужные коды для регистрации или расширения профильной деятельности. Здесь вы найдёте как занятость, связанную с предоставлением услуг в качестве консультантов и посредников, так и варианты организации бизнеса, основанного на собственном имуществе. Кроме того, классификатором предусмотрена и такая услуга, как сдача в аренду целых коммерческих зданий, торговых центров и прочих объектов серьёзных масштабов. Но чётких ограничений понятия нежилая недвижимость нет, поэтому каждый предприниматель может трактовать его с выгодной стороны.

Правда, если при регистрации вы подадите неверно заполненную форму, никакие лазейки в законодательстве вам не помогут, поэтому настоятельно рекомендуем перед визитом в Федеральную налоговую службу тщательно подготовиться к этому мероприятию и заучить следующий алгоритм действий:

1. Выбрать нужные коды. Если вас интересует сдача в аренду нежилого помещения, ОКВЭД имеет целую подборку на этот случай. Прочитайте информацию, представленную на официальном сайте ФНС по классификатору, найдите там актуальные данные и зафиксируйте их для себя отдельно. И не забудьте проверить, относятся ли эти коды ко второй редакции. Если вы укажете устаревшую информацию, это будет считаться нарушением установленного порядка регистрации, и вам попросту откажут в открытии субъекта предпринимательства.
2. Грамотно заполните соответствующую форму заявления. Для юридических лиц это № Р11001, а для индивидуальных предпринимателей – Р21001. Здесь допущение малейших ошибок и недочётов тоже расценивается как повод для отказа.
3. Подайте заявку в установленные сроки и вовремя заберите готовый документ по месту регистрации.

(одновременно два вида кодов)

Новый ОКВЭД2 (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) ОК 029–2014 существенно отличается от старого по цифрам. Коды там не совпадают. ОКВЭД 2 ввели с 1 февраля 2014 года (приказ Росстандарта от 31 января 2014 г. № 14-ст). Переходный период был до 2015 года, потом до 2016 года. С 11 июля 2016 года при регистрации ИП и организаций необходимо применять новый ОКВЭД (ОК 029-2014). Актуален для 2017 года

70 Операции с недвижимым имуществом [старый]
68 Операции с недвижимым имуществом [новый]

[Старый ОКВЭД] 70.1 Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.11 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.11.1 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.11.2 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.12 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.12.1 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества

[Старый ОКВЭД] 70.12.2 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
[Новый ОКВЭД] 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений

[Старый ОКВЭД] 70.12.3 Покупка и продажа земельных участков
[Новый ОКВЭД] 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков

[Старый ОКВЭД] 70.2 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.2 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

[Старый ОКВЭД] 70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

[Старый ОКВЭД] 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

[Старый ОКВЭД] 70.20.2 Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

[Старый ОКВЭД] 70.3 Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом
[Новый ОКВЭД] 68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31 Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом
[Новый ОКВЭД] 68.31 Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.1 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.2 Предоставление посреднических услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.3 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.4 Предоставление консультационных услуг по аренде недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.11 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.11 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.21 Предоставление посреднических услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.31 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.41 Предоставление консультационных услуг по аренде жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.12 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.12 Предоставление посреднических услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.22 Предоставление посреднических услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.32 Предоставление консультационных услуг при купле-продаже нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[ещё новый вариант] 68.31.42 Предоставление консультационных услуг по аренде нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.2 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.5 Предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.21 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.51 Предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.31.22 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.31.52 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.32 Управление недвижимым имуществом

[Старый ОКВЭД] 70.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда
[Новый ОКВЭД] 68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда
[Новый ОКВЭД] 68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе

[Старый ОКВЭД] 70.32.3 Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества
[Новый ОКВЭД] 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

ВНИМАНИЕ!!! Раньше, достаточно было указать код из 3 цифр, но с июля 2013 года надо 4 цифры (в 2019 и 2020 году также 4 цифры). Например, 52.42 одного достаточно, он будет включать все, что начинается на 52.4Х.ХХ

Коды Общероссийского классификатора видов экономической деятельности указывают только для доходов. При расходах организации и выполнении работ внутри самой организации ОКВЭД не нужен. Например, во многих организациях есть бухгалтер, при этом, им конечно не нужно указывать код бухучета. Тоже самое касается аренды помещений, закупки товара и пр.

С помощью можно вести налоговый учет на УСН и ЕНВД, формировать платежки, 4-ФСС, Единый расчет, подавать любую отчетность через интернет и пр.(от 325 р/мес.). 30 дней бесплатно. Для вновь созданных ИП сейчас первый год в подарок(бесплатно).

Аренда нежилого помещения - ОКВЭД 2019 года для этого вида деятельности следует искать в классификаторе ОК 029-2014. Какие коды предназначены для аренды нежилого, а какие для жилого помещения? Есть ли отдельные коды для сдачи помещений в субаренду? Ответы на эти и другие вопросы рассмотрим в статье.

В каком ОКВЭД содержатся актуальные коды для сдачи в аренду имущества

До 2017 года в отношении кодов ОКВЭД аренды помещений нужно было ориентироваться на классификатор ОК 029-2001, несмотря на существование еще 2 более поздних классификаторов: ОК 029-2007 и ОК 029-2014.

С 2017 года применение классификаторов ОК 029-2001 и ОК 029-2007 прекращено. И единственным применяемым для определения ОКВЭД документом стал перечень видов деятельности, содержащийся в справочнике ОК 029-2014, в соответствии с которым уже с 11.07.2016 при регистрации юрлиц и ИП начали заноситься коды в ЕГРЮЛ и ЕГРИП (письмо ФНС России от 24.06.2016 № ГД-4-14/11306@).

Таким образом, в 2019 году определение ОКВЭД, относящегося к аренде помещений, возможно только по классификатору ОК 029-2014.

Какие коды ОКВЭД соответствуют деятельности по аренде жилых помещений

Согласно классификатору ОК 029-2014 коды ОКВЭД сдачи в аренду имущества таковы:

• 68.2 (аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Этот код имеет 2 разновидности, соответствующие жилым (68.20.1) и нежилым (68.20.2) помещениям.
• 68.3 (операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), в котором присутствует код, отвечающий деятельности агентств недвижимости (68.31), занимающихся, в частности, посреднической деятельностью по аренде недвижимости (68.31.2). Последний код делится на 2 разновидности, относящиеся к жилым (68.31.21) и нежилым (68.31.22) помещениям.
• 68.32 (управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), куда входит деятельность по сбору арендной платы.

По классификатору ОК 029-2014 деление по видам деятельности стало более конкретным по сравнению с ранее применявшимся классификатором. Но при этом сохранено деление на ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещенийи ОКВЭД по сдаче жилой недвижимости.

Есть ли коды ОКВЭД для сдачи нежилых помещений в субаренду

Особые коды ОКВЭД для сдачи в аренду помещений на условиях субаренды в классификаторе не выделены. В такой ситуации придется использовать коды, указанные для сдачи в аренду. При этом деление кодов аренды на относящиеся к жилым и нежилым помещениям в справочнике присутствует.

Итоги

При ведении в 2019 году бизнеса, связанного с деятельностью по предоставлению в аренду недвижимости, необходимо использовать код ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещений или жилой недвижимости, указанный в классификаторе ОК 029-2014.